Magyarországon jelenleg csak a lakosság körülbelül egytizede lakik albérletben, a megfizethető és biztonságos bérlakásszektor azonban sokkal több ember lakhatási problémáján tudna javítani. A jelenlegi intézményi, szabályozási és ellenőrzési feltételek mellett a tulajdonos számára kockázatos kiadni a lakását, a bérlőnek pedig nem nyújt hosszabb távon megfizethető és biztos lakhatást a magánbérleti szektor. Főleg a  nagyvárosokban nagymértékben drágultak az albérletárak az elmúlt években, a további emelkedést pedig állami beavatkozás nélkül aligha lehet megfékezni. A lakáspiac szereplői segítségért kiáltanak, itt az ideje, hogy együtt a megoldás útjára lépjünk!

A Feketelakás 3.0 javaslatcsomagban – az eddigi kampányaink es kutatómunkánk folytatásaként – egy minden eddiginél részletesebb szakpolitikai koncepciót mutatunk be a magánbérleti szektorban élők helyzetének javítására.

Olyan szabályozásokat és beavatkozásokat javaslunk, amelyek a bérlakáspiac két legkomolyabb problémáját szándékoznak orvosolni: a magas albérletárakat és a jogi biztonság hiányát.

Az általunk javasolt eszközök célja egy igazságosabb és átláthatóbb magánbérlakás-piac kialakítása. Eközben szem előtt tartottuk, hogy az általunk javasolt változások könnyen beilleszthetőek legyenek a jelenlegi intézményi-jogszabályi környezetbe, és pénzügyileg se jelentsenek aránytalan
megterhelést az államkassza számára.

A biztonságos környezet megteremtése és a kínálat érdemi növelése állami szerepvállalás nélkül nem megy, mint ahogy a magas albérletárak mérséklése, a magánbérlakás-piacról kiszoruló háztartások támogatása is az állam feladata lenne. A lakásbérleti piac problémáinak, illetve tágabban a lakhatás fontosságának elismerését egy kormányzati lakáspolitikai program elfogadása és az azt végrehajtó csúcsintézmény, önálló minisztérium létrehozása jelezné.

Problémák

A két legfontosabb orvosolandó probléma a mai magyar albérletpiacon a biztonság és a megfizethetőség hiánya. A jelenlegi szabályozás meglehetősen összetett, jogi ismeretek nélkül nehezen érthető, mégsem rendelkezik kellő részletességgel a bérlő és bérbeadó kötelezettségeiről és jogairól. Az esetleges vitarendezésre csak drága és lassú bírósági eljárás áll rendelkezésre, emiatt a bérlő és a bérbeadó egyaránt a viták elkerülésében érdekelt. Emellett jelentős mértékben elterjedt az adóelkerülés, illetve a szerződés nélküli lakáskiadás, ami ellenőrizhetetlenné teszi a bérleti szektort, a bérlőt pedig még kiszolgáltatottabb helyzetbe hozza.

A megfizethetőség szempontjából a legnagyobb probléma, hogy az elmúlt években a lakbérek emelkedése jelentősen meghaladta a keresetek növekedését. Országosan és a megyeszékhelyeken nyolc év alatt majdnem 90 százalékkal nőttek a lakbérek, míg Budapesten közel 130 százalékkal.

Ezeknek a problémáknak a hátterében többek között a rendszerváltás óta fennálló tulajdonközpontú lakáspolitika áll, a biztos és kiszámítható lakhatáshoz jelenleg az egyetlen útnak a tulajdonszerzés tűnik. Ennek ellenére a bérleti szektor súlya évről évre növekszik, egyre többen laknak főként a fiatalok közül magánbérlakásban. A szektor bővülése ugyanakkor nem hozott magával olyan szükséges reformokat, amelyek ellensúlyozták volna a növekvő kereslet miatt megugró árakat és biztonságosabbá tették volna a lakásbérlést.

Megoldások: Biztonság

Az első részben a lakásbérleti piac átláthatóságának és biztonságának növelésére teszünk javaslatokat. Javaslatot teszünk egy önálló, új intézmény, a Lakásbérleti Központ létrehozására, amely az alábbi funkciókat foglalná magába:

1. Szerződésregiszter
2. Kaucióvédelem és kauciótámogatás biztosítása
3. Adókedvezmények koordinációja
4. Mediáció, vitarendezés
5. Bérlői és bérbeadói jogok kommunikációja

A Lakásbérleti Központ koncepciója külföldi mintákon alapul, de a magyar jogszabályi és intézményi környezethez alkalmazkodik, illetve ösztönző és szankcionáló elemek kombinációját tartalmazza.

Emellett szükségesnek látjuk a Lakástörvény reformját, amely során javasoljuk a felmondási idő szabályozásának szigorítását, valamint a bérlői és kiadói jogok és kötelezettségek pontosabb meghatározását.

Megoldások: Megfizethetőség

A második részben a megfizethetőség kérdéskörével foglalkozunk. Olyan lehetséges szabályozó eszközöket, konkrét lépéseket, elemeket ismertetünk, amelyek a lakásbérleti piac kínálati oldalára hatnak. A kínálat növekedésével az átlagos piaci albérletárak csökkennének, és többen tudnának ilyen módon lakhatáshoz jutni.

A magánbérlakás-piaci kínálat növekedése érdekében elsősorban az alábbi intézkedéseket javasoljuk:

1. A rövid távú szálláshely-szolgáltatás (pl. Airbnb) észszerű korlátozása
2. A nem hasznosított, valamint a nem lakhatási céllal hasznosított lakóingatlanok adóztatása
3. Bérlakásépítés, felújítás, a közösségi lakásszektor lakásállományának fejlesztése
4. Hosszú ideje hasznosítás nélküli lakóingatlanok hasznosítása
5. Nonprofit szereplők piacra lépésének támogatása: Szociális Lakásügynökségek felállását könnyebbé tévő jogszabályi környezet megteremtése
6. Kollégiumi férőhelyek bővítése

Koronavírus

A javaslatcsomag kiegészítéseként röviden felvázoljuk, várhatóan milyen hatásai lesznek A koronavírus-járványnak és a kibontakozó gazdasági válságnak a magánbérleti piacon. E hatások előreláthatólag rövid távúak maradnak, a hosszú távú trendeket nem befolyásolják. Ezért nem érvénytelenítik a javaslatcsomag aktualitását, sőt, bizonyos következmények megerősítik és alátámasztják javaslataink szükségességét.